在成本法评估房产价值中，计算建筑物折旧这一步骤相对较难，原因如下：

物质折旧计算

• ‌影响因素复杂‌：物质折旧受多种因素影响，不同因素对建筑物实体老化和损坏的程度不同。比如，不同地区的气候条件差异大，在潮湿多雨地区，建筑物的外墙更容易受到侵蚀，出现剥落、发霉等问题；而在干燥少雨地区，建筑物可能更多面临风沙侵蚀。同时，建筑物的使用方式和使用频率也会影响物质折旧，商业用途的建筑物由于人流量大、使用频繁，其门窗、地面等部位的磨损程度通常比住宅用途的建筑物更严重。
• ‌计算方法选择与运用难‌：物质折旧有年限法、观察法和成新折扣法等多种计算方法，每种方法都有其适用条件和局限性。年限法假设建筑物在经济寿命内折旧是均匀的，但在实际中，建筑物在不同使用阶段的折旧速度可能不同，早期可能折旧较快，后期折旧速度放缓。观察法需要评估人员具备丰富的经验和专业知识，能够准确判断建筑物的实际状况和折旧程度，不同评估人员对同一建筑物的观察结果可能存在差异。成新折扣法需要合理确定建筑物的成新率，成新率的确定缺乏统一的标准，主观性较强。

功能折旧计算

• ‌功能落后判断主观性强‌：功能折旧是由于建筑物功能相对落后造成的价值减损，判断建筑物功能是否落后以及落后的程度具有较强的主观性。例如，对于房屋的设计布局，不同的人有不同的需求和审美标准，有些人认为开放式厨房更符合现代生活理念，而有些人则更喜欢传统的封闭式厨房。因此，评估人员需要根据市场情况和专业知识来判断建筑物的功能是否满足当前的市场需求，这存在一定的难度。
• ‌影响程度量化困难‌：即使确定了建筑物存在功能落后的问题，要准确量化功能落后对建筑物价值的影响程度也并非易事。功能落后可能涉及多个方面，如设计布局、设备设施、节能环保等，每个方面对价值的影响程度不同，且相互之间可能存在交互作用。评估人员需要综合考虑各种因素，采用合适的方法进行量化分析，但目前尚缺乏统一、准确的方法。

经济折旧计算

• ‌不利因素综合考量难‌：经济折旧是建筑物以外的各种不利因素造成的价值损失，这些不利因素涉及多个方面，如区域环境、交通条件、周边商业氛围等。要全面、准确地考量这些不利因素对建筑物价值的影响，需要收集大量的市场信息和数据，并进行深入的分析和研究。例如，要评估一个建筑物所在区域的环境污染对其价值的影响，需要了解该区域的污染类型、污染程度、污染持续时间等信息，以及周边类似建筑物在污染前后的价格变化情况。
• ‌市场比较法应用局限‌：经济折旧通常采用市场比较法进行计算，通过分析类似区域和建筑物的市场情况来确定。然而，要找到完全相似的区域和建筑物作为比较案例并不容易，即使找到了类似的案例，也可能存在一些差异，如建筑物的规模、品质、使用年限等。这些差异会对比较结果产生影响，评估人员需要对比较案例进行修正和调整，但修正和调整的方法和标准难以统一，存在一定的主观性。