适用范围

收益法主要适用于能产生持续收益的房地产类型。像用于出租获取租金的公寓，其稳定的租金收入可作为未来收益进行预测评估；商业街上的商铺，通过出租给商家经营获得租金收益，也能运用收益法评估；还有写字楼，企业租赁用于办公，产生的租金同样适用于收益法评估其价值。这些有收益的房地产，收益法能较为准确地反映其基于未来收益能力的市场价值。

关键步骤

预测未来收益

这一步需要全面考虑影响房地产收益的各种因素。对于出租的房产，要分析租金水平的变动趋势。比如，所在区域若处于快速发展阶段，周边商业配套不断完善，可能会吸引更多租客，推动租金上涨；反之，若周边出现大量同类房产竞争，租金可能受到抑制。同时，要考虑出租率，不同地段、类型的房产出租率差异较大，繁华地段的商铺出租率通常较高，而一些偏远地区的公寓可能出租率较低。此外，还需预测其他收入，如一些大型商业综合体可能有广告位出租收入、停车场收费等。例如，一个大型购物中心，除了商铺租金外，广告位出租和停车场收费也能带来可观的额外收入。

确定折现率

折现率的确定至关重要，它反映了资金的时间价值和投资风险。市场利率是确定折现率的重要参考，当市场利率上升时，意味着资金成本增加，投资者要求的回报率也会提高，折现率相应上升；反之，市场利率下降，折现率也会降低。投资风险也是关键因素，如果房地产所在区域经济不稳定、政策变化频繁，投资风险较大，投资者会要求更高的回报率，折现率就会较高。例如，投资一个位于新兴发展区域、尚未完全成熟的商铺，由于未来存在较多不确定性，其折现率会比投资成熟商业区商铺的折现率更高。一般来说，折现率的确定需要综合考虑市场利率、投资风险、通货膨胀率等因素，通过市场调研、分析类似投资项目的回报率等方式来确定一个合理的折现率。

计算收益现值

在预测出未来各期的收益并确定折现率后，就可以计算收益现值。将未来每一期的净收益（收益减去运营成本等）按照确定的折现率进行折现，然后将各期折现后的净收益相加，得到房地产在评估时点的价值。例如，预测某商铺未来5年每年的净收益分别为10万元、11万元、12万元、13万元、14万元，折现率为10%，则第一年净收益的现值为10万÷(1 + 10%) = 9.09万元，第二年净收益的现值为11万÷(1 + 10%)² = 9.09万元（计算结果保留两位小数），以此类推，将5年净收益的现值相加，就得到该商铺基于收益法的评估价值。